Fanboi Channel

การเมืองในประเทศ ขวานทองเล่มที่ ๒๔ จุดสูงสุดเพื่อไทย หักหลังก้าวไกล จับมือไอ้หนูสลายขั้วอำนาจ ฝ่าวิกฤติการเมือง สร้างความมั่นคงให้รากหญ้า ปลดล็อคสว. 250 ตัว

Last posted

Total of 1000 posts

821 Nameless Fanboi Posted ID6:/397FYggFb

ทำไมคนรวย จึงมีเครื่องมือทางการเงินเพื่อเพิ่มความมั่งคั่ง มากกว่าคนชั้นกลางและคนจน...

วันนี้ทุกคนคงเห็นแล้วว่าในระบบทางเศรษฐกิจของไทย หรือในหลายประเทศทั่วโลก

- ข้อได้เปรียบของ "คนที่มีทุน" สูงกว่า "คนที่ไม่มีทุน"
- อัตราดอกเบี้ยของ "คนที่มีทุน" ต่ำกว่า "คนที่ไม่มีทุน"
- เครื่องมือทางการเงิน "คนที่มีทุน" มากกว่า "คนที่ไม่มีทุน"

ตัวอย่างนึงที่เห็นได้ชัดเจน คือ การออกกอง REIT (Real Estate Investment Trust) เพื่อเปลี่ยนทรัพย์สินของตัวเองเป็นเงินสด...

ขออธิบายภาษาบ้านๆ

เมื่อคนรวยทำโครงการ ออฟฟิสให้เช่า / โกดังสินค้าให้เช่า / ห้างสรรพสินค้าให้เช่า / โรงแรม สิ่งที่เจ้าสัวนิยมทำคือ การนำสินทรัพย์แปลงเป็นทุนผ่านกอง REIT

ขั้นแรก
ลงทุนสร้างออฟฟิศให้เช่า มูลค่า 3000 ล้านบาท
- ใส่เงินตัวเอง 1,000 ล้านบาท
- กู้เงินแบงค์ 2,000 ล้านบาท ผ่อน 20 ปี

ขั้นที่สอง
- เก็บค่าเช่า Yield 9% หรือปีละ 270 ล้านบาท
- จ่ายคืนแบงค์ปีละ 168 ล้านบาท โดยจ่ายดอกปีละ 7% ปีแรก 140 ล้านบาท ตัดต้น 28 ล้านบาท แบบลดต้นลดดอกไปเรื่อยๆ

ขั้นที่สาม
- นำออฟฟิสขายเข้ากอง REIT มูลค่า 3,300 ล้านบาท (เพิ่มราคาขายเข้ากอง REIT เป็นกำไรส่วนเพิ่ม โดยที่กอง REIT ยังให้ผลตอบแทน 8% +/-)
- นำเงินไปคืนแบงค์ประมาณ -2,000 ล้านบาท ไม่เหลือหนี้สิน
- ได้ทุนของตัวเองคืน 1,000 ล้านบาท + กำไร 300 ล้านบาท

ขั้นที่สี่
- นับเวลาจากขั้นที่ 1-3 ใช้เวลาประมาณ 3-5 ปี
- เจ้าของสามารถเอาเงิน 1,300 ล้านบาท ไปลงทุนโครงการอื่นๆต่อได้ หรือเลือกถือหน่วยในกอง REIT ตัวเองเพื่อได้ผลตอบแทน 8% +/-

ดังนั้นจึงทำให้คนรวยเมื่อทำโครงการเสร็จ ระดับของ Wealth เพิ่มขึ้น และไม่เหลือหนี้สิน และได้เงินสดไปหมุนเร็วกว่าคนทั่วไป
=========================
ในทางกลับกันสำหรับผู้ประกอบการรายเล็ก

ขั้นแรก
นาย A หอพักให้เช่า มูลค่า 30 ล้านบาท
- ใส่เงินตัวเอง 10 ล้านบาท
- กู้เงินแบงค์ 20 ล้านบาท ผ่อน 20 ปี

ขั้นที่สอง
- เก็บค่าเช่า Yield 6% หรือปีละ 1.8 ล้านบาท
- จ่ายคืนแบงค์ปีละ 1.68 ล้านบาท โดยจ่ายดอกปีละ 7% ปีแรก 1.4 ล้านบาท ตัดต้น 0.28 ล้านบาท แบบลดต้นลดดอกไปเรื่อยๆ

โดยในกรณีนี้ จะไม่มีขั้นที่ 3-4 เพราะไม่มีกอง REIT ที่จะมารองรับสินทรัพย์ เพื่อแปลงเป็นทุนไปหมุนเวียนพัฒนาโครงการอื่นๆต่อไปได้...

หมายความว่ากรณีล่าง ถ้าคุณอยากจะพัฒนา หอพักโครงการต่อไปต้องรอผ่อนแบงค์จนหมด และได้ทุนกลับมาก่อน ระดับ 20 ปี ++ จึงจะเริ่มขึ้นโครงการถัดไปได้
======================

เรียกได้ว่า ขนาดเครื่องมือแค่ชิ้นเดียว กลับสร้างความแตกต่างด้าน เศรษฐสถานะ ของคนรวยกับ SME ได้แบบไม่เห็นฝุ่น

และยิ่งนานวัน วงจรเงินสดของคนมีฐานะ สร้าง > พัฒนา > ให้เช่า > ขายเข้ากอง REIT > สร้าง > พัฒนา > ให้เช่า > ขายเข้ากอง REIT >.... วนไปหลาย Cycle เพิ่มความั่งคั่งได้หลายรอบ มากกว่าคนปกติทั่วไป

อันที่จริงแนวคิด REIT สำหรับ SME หรือ REIT สำหรับคนทั่วไปที่กู้เงินมาซื้อบ้าน ควรจะเกิดขึ้น...เพื่อเพิ่มโอกาสและเครื่องมือทางการเงิน ที่สามารถนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นทุน พร้อมกับชำระหนี้สินที่คงค้างให้หมดไป

หากทำกอง REIT แบบนี้ให้เป็นรูปเป็นร่างได้ จะปลดศักยภาพของคนไทยได้อีกมาก
- ช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน
- แก้ปัญหา NPL ให้กับธนาคาร
- ช่วยเพิ่มโอกาสสร้างธุรกิจให้กับ SME
- ช่วยกระจายการลงทุนในระดับท้องถิ่น

ส่วนเรื่องการจัดโครงสร้าง - วิธีการคัดกรอง - การบริหารจัดการ คงจะต้องลงรายละเอียดกัน ให้ชัดเจน...หากผลักดันจนสำเร็จได้ คงเป็นเรื่องที่น่าสนใจไม่น้อยครับ

#SoloInvestor

Posts limit exceeded

Topic has reached maximum number of posts.

Please start a new topic.

Be Civil — "Be curious, not judgemental"

  • FAQs — คำถามที่ถามบ่อย (การใช้บอร์ด การแบน ฯลฯ)
  • Policy — เกณฑ์การใช้งานเว็บไซต์
  • Guidelines — ข้อแนะนำในการใช้งานเว็บไซต์
  • Deletion Request — แจ้งลบและเกณฑ์การลบข้อความ
  • Law Enforcement — แจ้งขอ IP address

All contents are responsibility of its posters.